6月21日，首批公募REITs將上市交易。作為全新的投資產(chǎn)品，公募REITs底層資產(chǎn)質(zhì)量和管理人的運營能力，成為判斷產(chǎn)品價值的關(guān)鍵。近日，記者來到合肥市包河區(qū)，實地探訪富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(簡稱“首創(chuàng)水務(wù)”)底層資產(chǎn)——首創(chuàng)股份合肥十五里河污水處理廠。

主營業(yè)務(wù)為污水處理

首創(chuàng)水務(wù)是首批公募REITs中唯一一只污水處理特許經(jīng)營權(quán)類產(chǎn)品，共有兩項底層資產(chǎn)，主營業(yè)務(wù)均為污水處理，分別為深圳市福永、松崗、公明水質(zhì)凈化廠BOT特許經(jīng)營項目及合肥市十五里河污水處理廠PPP項目。

從合肥南高鐵站乘車出發(fā)，約20分鐘就來到合肥項目所在地。中國證券報記者注意到，十五里河污水處理廠的地理位置不算偏僻，附近3公里即有居民區(qū)。廠區(qū)總占地面積18.7公頃，規(guī)劃服務(wù)面積131.4平方千米。

十五里河污水處理廠主要處理生活污水。技術(shù)員張心宇介紹，污水處理的第一步采用物理方法，去除污水中懸浮物及無機砂礫等。第二步則是生化處理，該階段污水與活性微生物充分反應(yīng)去除水中的有機物、氮、磷等污染物質(zhì)。再經(jīng)泥水分離、深度處理、消毒，水體將排入十五里河流域，最終流入巢湖。

合肥項目共分四期，總規(guī)劃規(guī)模為日處理污水30萬噸。

受經(jīng)濟(jì)周期影響較小

“相比其他行業(yè)，污水處理受經(jīng)濟(jì)周期影響較小。”首創(chuàng)股份總會計師郝春梅直言，無論何時何境，居民用水都是剛性需求，盈利能力穩(wěn)定。

首創(chuàng)水務(wù)項目的污水處理服務(wù)費源于排水單位和個人繳納的污水處理費，并經(jīng)地方政府基金預(yù)算統(tǒng)籌后，

以“收支兩條線”模式專項用于城鎮(zhèn)污水處理設(shè)施建設(shè)、運行和污泥處理處置。按穿透原則，深圳項目和合肥項目均為穿透后實質(zhì)來源于排污者支付的使用者付費，具備合理的分散度。

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，深圳項目營業(yè)收入分別為0.96億元、1.20億元、1.76億元;合肥項目營業(yè)收入分別為0.12億元、0.79億元、0.96億元。招募說明書顯示，2021年至2022年項目預(yù)計總營業(yè)收入分別為2.95億元、3億元;預(yù)計可分配現(xiàn)金流分別為1.6億元、1.68億元;預(yù)計凈現(xiàn)金流分派率分別為8.74%、9.15%。

首創(chuàng)水務(wù)基金經(jīng)理李盛表示，募集說明書預(yù)測的8%至9%的凈現(xiàn)金流分派率看起來較高，其實包含了初始投資，未來相當(dāng)于有一個逐步回收的過程，因此8%并不是純收益率。若要橫向比較特許經(jīng)營權(quán)類公募REITs項目，內(nèi)部收益率(IRR)比較客觀。

國內(nèi)公募REITs可大致分為產(chǎn)權(quán)類和特許經(jīng)營權(quán)類。對產(chǎn)權(quán)類公募REITs，除股息收益率，未來租金的增長可能帶來底層資產(chǎn)增值;而特許經(jīng)營權(quán)類REITs則以股息收益為主，其經(jīng)營權(quán)價值將逐年遞減直至終值歸零。鑒于上述差異，一般經(jīng)營權(quán)類產(chǎn)品的分派率較產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品高。

募集資金發(fā)展環(huán)保主業(yè)

公募REITs是一類全新產(chǎn)品，其運作模式與股票、債券、基金有所不同。

李盛介紹，首創(chuàng)水務(wù)有三位基金經(jīng)理，分別具備基礎(chǔ)設(shè)施項目的投資和運營管理經(jīng)驗。具體分工在項目的選取、基金的設(shè)立、后續(xù)基金和項目公司的運營過程中各有側(cè)重。

李盛表示，不建議投資者用追漲殺跌的心態(tài)參與公募REITs市場的投資。這一次無論是網(wǎng)上配售還是網(wǎng)下配售都超出預(yù)期，但公募REITs是一類相對穩(wěn)定的產(chǎn)品，業(yè)績大概率不會有超預(yù)期爆發(fā)性增長。

首創(chuàng)水務(wù)本次募集資金18.5億元，主要用于合肥和深圳等地的水務(wù)項目，用來持續(xù)發(fā)展公司環(huán)保主業(yè)。郝春梅稱，公司擁有較大規(guī)模資產(chǎn)儲備，可在未來選擇符合條件的資產(chǎn)擴募，對國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場發(fā)展將發(fā)揮很好的示范帶動作用。

未來前景可期，但風(fēng)險也不能忽視。項目存在的主要風(fēng)險是出水水質(zhì)不達(dá)標(biāo)進(jìn)而引起水費無法回收的風(fēng)險，以及污水處理成本變化導(dǎo)致的項目公司盈利波動。