首創(chuàng)股份：擬收購鐵嶺泓源大禹再生水有限公司全部股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告

時(shí)間：2014年12月15日 20:07:51 中財(cái)網(wǎng)

目 錄
聲 明 ................................................................................................................................... 2
一、委托方、被評估單位和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報(bào)告使用者概況 .................... 6
二、評估目的 ........................................................................................................................ 8
三、評估對象和評估范圍 .................................................................................................... 9
四、價(jià)值類型及其定義 ........................................................................................................ 9
五、評估基準(zhǔn)日 .................................................................................................................. 10
六、評估依據(jù) ...................................................................................................................... 10
七、評估方法 ...................................................................................................................... 12
八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 .......................................................................................... 16
九、評估假設(shè) ...................................................................................................................... 17
十、評估結(jié)論 ...................................................................................................................... 17
十一、特別事項(xiàng)說明 .......................................................................................................... 19
十二、評估報(bào)告使用限制說明 .......................................................................................... 21
十三、評估報(bào)告日 .............................................................................................................. 21
附件目錄 ..............................................................................................................................23



聲 明

一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、
客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的，
并對評估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
二、評估對象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）申
報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評估報(bào)告是委托方
和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。
三、我們與評估報(bào)告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有
現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。
四、我們已對評估報(bào)告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；我們已對評估對
象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)
屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提請委托方及相關(guān)當(dāng)事方
完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估報(bào)告的要求。
五、我們出具的評估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制，
評估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說明及其對評
估結(jié)論的影響。





北京首創(chuàng)股份有限公司
擬收購鐵嶺泓源大禹再生水有限公司全部股權(quán)項(xiàng)目
資產(chǎn)評估報(bào)告摘要
中威正信評報(bào)字（2014）第1039號
中威正信（北京）資產(chǎn)評估有限公司接受北京首創(chuàng)股份有限公司的委托，根據(jù)有關(guān)法
律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法及收益法，按照必要的評估程
序，對北京首創(chuàng)股份有限公司擬實(shí)施股權(quán)收購行為涉及的鐵嶺泓源大禹再生水有限公司全
部股東權(quán)益在2013年12月31日所表現(xiàn)的市場價(jià)值進(jìn)行了評估。
一、評估目的：根據(jù)北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司董事會決議（2013年第14次會議）,
北京首創(chuàng)股份有限公司擬收購鐵嶺泓源大禹再生水有限公司全部股權(quán)這一經(jīng)濟(jì)行為之需
要，對所涉及的鐵嶺泓源大禹再生水有限公司全部股東權(quán)益進(jìn)行評估，提供該股東權(quán)益截
止評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值，為該經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。
二、評估對象：鐵嶺泓源大禹再生水有限公司于評估基準(zhǔn)日的全部股東權(quán)益。
三、評估范圍：本次評估范圍為北京首創(chuàng)股份有限公司擬實(shí)施股權(quán)收購行為涉及的鐵
嶺泓源大禹再生水有限公司的全部股東權(quán)益。
四、價(jià)值類型：本次評估價(jià)值類型為市場價(jià)值。
五、評估基準(zhǔn)日：2013年12月31日。
六、評估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法
七、評估結(jié)論
（一）資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果
采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，在持續(xù)經(jīng)營前提下，鐵嶺泓源大禹再生水有限公司截至評估基準(zhǔn)日
2013年12月31日總資產(chǎn)賬面價(jià)值為9,746.53萬元，評估價(jià)值為10,291.68萬元，增值額
為545.15萬元，增值率為5.59%；總負(fù)債賬面價(jià)值為7,765.03萬元，評估價(jià)值為7,765.03
萬元，評估值無增減；凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為1,981.50萬元，評估價(jià)值為2,526.65萬元，增值
額為545.15萬元，增值率27.51%。評估結(jié)果詳見下表：
評估結(jié)果匯總表
金額單位：人民幣萬元


項(xiàng)目

賬面價(jià)值

評估價(jià)值

增減值

增值率
％

A

B

C=B-A

D=C/A×100%

流動資產(chǎn)

3,039.21

3,039.21

-

-

非流動資產(chǎn)

6,707.32

7,252.47

545.15

8.13

其中：固定資產(chǎn)

5,552.63

6,116.75

564.12

10.16

在建工程

327.70

327.70

-

-

工程物資

29.95

29.95

-

-

無形資產(chǎn)

797.05

778.07

-18.98

-2.38

資產(chǎn)總計(jì)

9,746.53

10,291.68

545.15

5.59

流動負(fù)債

7,086.55

7,086.55

-

-

非流動負(fù)債

678.48

678.48

-

-

負(fù)債合計(jì)

7,765.03

7,765.03

-

-

凈資產(chǎn)（所有者權(quán)
益）

1,981.50

2,526.65

545.15

27.51



資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)論詳細(xì)情況見資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估明細(xì)表。
（二）收益法評估結(jié)論
收益法評估后的鐵嶺泓源大禹再生水有限公司全部股東權(quán)益價(jià)值為15,284.00萬元，
增值額為13,302.50萬元，增值率為671.33%。
（三）評估結(jié)論的確定
兩種方法評估結(jié)果差異的主要原因是：兩種評估方法考慮的角度不同，資產(chǎn)基礎(chǔ)法是
從資產(chǎn)的再取得途徑考慮的，反映的是企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)的重置價(jià)值。收益法是從企業(yè)的未來
獲利能力角度考慮的，反映了企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)的綜合獲利能力。 從再生水的行業(yè)特點(diǎn)來看，
再生水是投資期短、收益期較長，收益法更能體現(xiàn)鐵嶺泓源大禹再生水有限公司的價(jià)值。
因此本次評估以收益法的評估結(jié)論為最終評估結(jié)論，即鐵嶺泓源大禹再生水有限公司
全部股東權(quán)益在2013年12月31日所表現(xiàn)的市場價(jià)值為15,284.00萬元。
根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，本評估報(bào)告評估結(jié)論使用的有效期限為1年，自評估基準(zhǔn)日
2013年12月31日起，至2014年12月30日止。
本評估項(xiàng)目的報(bào)告日為2014年4月30日。
重要的特別事項(xiàng)說明
1．委估房屋建筑物總建筑面積2,830.63平方米，房產(chǎn)證正在辦理過程中。依據(jù)已取
得的資料，未發(fā)現(xiàn)委估房屋建筑物存在抵、質(zhì)押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置。

2．被評估企業(yè)土地所有權(quán)屬國家所有，土地使用權(quán)人為鐵嶺泓源大禹再生水有限公
司，該公司以出讓的方式取得估價(jià)對象的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)期限至2059年6月29


日，宗地用途為工業(yè)用地。該宗地已抵押給鐵嶺市商業(yè)銀行股份有限公司廣信支行，抵押
期限至2014年4月29日。2008年3月公司與遼寧華電鐵嶺發(fā)電有限公司簽訂了供水合
同，為電廠提供再生水，合同期限至2023年11月30日。鐵嶺泓源大禹再生水有限公司
以該收費(fèi)權(quán)為質(zhì)押向鐵嶺市商業(yè)銀行股份有限公司廣信支行的取得2500萬長期借款。以
上述兩項(xiàng)資產(chǎn)取得的質(zhì)押借款截至2013年12月31日余額1385萬元。
3．鐵嶺泓源大禹再生水有限公司使用的污水是從鐵嶺泓源大禹城市污水處理有限公
司直接引入的，鐵嶺泓源大禹城市污水處理有限公司目前與政府簽訂特許經(jīng)營合同，特許
經(jīng)營為30年，分6期簽訂，最晚期限到2045年1月。目前鐵嶺泓源大禹再生水有限公司
使用的污水未花費(fèi)成本，考慮到目前全國范圍內(nèi)尚未對使用污水收取費(fèi)用，同時(shí)考慮到國
家對再生水利用的鼓勵、扶持，本次采用收益法評估時(shí)未考慮鐵嶺泓源大禹再生水有限公
司使用的污水的使用成本。
4．鐵嶺泓源大禹再生水有限公司將來要投資興建的開原再生水、清河再生水選址在
開原污水廠和清河污水廠場內(nèi)，開原污水廠和清河污水廠的土地屬于鐵嶺市政府，對于開
原再生水、清河再生水土地的將來是以劃撥還是出讓的方式取得，目前沒有明確說法，不
同的取得方式獲取成本存在差異，本次收益法評估未考慮將來開原再生廠和清河再生水廠
的土地支付成本。
上述評估結(jié)論是本評估機(jī)構(gòu)出具的，受本機(jī)構(gòu)評估人員的執(zhí)業(yè)水平和能力的影響。
以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報(bào)告正文，欲了解本評估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理解評估結(jié)
論，應(yīng)當(dāng)閱讀評估報(bào)告正文，并關(guān)注特別事項(xiàng)說明。




北京首創(chuàng)股份有限公司
擬收購鐵嶺泓源大禹再生水有限公司全部股權(quán)項(xiàng)目
資產(chǎn)評估報(bào)告
中威正信評報(bào)字（2014）第1039號
北京首創(chuàng)股份有限公司：
中威正信（北京）資產(chǎn)評估有限公司(以下簡稱：中威正信評估公司)接受貴單位的委
托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法，按
照必要的評估程序，對貴公司擬實(shí)施股權(quán)收購行為涉及的鐵嶺泓源大禹再生水有限公司全
部股東權(quán)益在2013年12月31日所表現(xiàn)的市場價(jià)值進(jìn)行了評估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報(bào)告
如下：

一、委托方、被評估單位和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報(bào)告使用者概況

公司名稱：北京首創(chuàng)股份有限公司
簡稱：首創(chuàng)股份
住所：北京市海淀區(qū)雙榆樹知春路76號翠宮飯店寫字樓15層
注冊資本：220,000萬元
公司類型：股份有限公司
法定代表人：劉曉光
經(jīng)營范圍：公用基礎(chǔ)設(shè)施的投資及投資管理；高科技產(chǎn)品的技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢、技
術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)培訓(xùn)；銷售自行開發(fā)后的產(chǎn)品；房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、銷售商品房、
物業(yè)管理；投資咨詢；銷售百貨、五金交電、副食品、包裝食品、飲料、家具、工藝美術(shù)
品；住宿，中餐、西餐，零售酒、進(jìn)口卷煙、國產(chǎn)卷煙、雪茄煙，美容美發(fā)(僅限新大都
飯店經(jīng)營)；零售煙(僅限新大都商品部經(jīng)營)。
北京首創(chuàng)股份有限公司作為一家國有控股上市公司，大股東北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公
司持有本公司59.51%的股權(quán)。
北京首創(chuàng)股份有限公司自成立以來一直致力于推動公用基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)市場化進(jìn)程，主
營業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)設(shè)施的投資及運(yùn)營管理，發(fā)展方向定位于中國環(huán)境產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。公司發(fā)展戰(zhàn)略
是：以水務(wù)為主體，致力于成為國內(nèi)領(lǐng)先的綜合環(huán)境服務(wù)商。

公司憑借清晰的戰(zhàn)略規(guī)劃和靈活的經(jīng)營理念，短短十多年時(shí)間，潛心培育出資本運(yùn)作、
投資、運(yùn)營、人力等各方面競爭優(yōu)勢，具備了工程設(shè)計(jì)、總承包、咨詢服務(wù)等完整的產(chǎn)業(yè)


價(jià)值鏈，成為中國水務(wù)行業(yè)中知名的領(lǐng)軍企業(yè)。
目前，公司在北京、天津、湖南、山西、安徽等16個(gè)省、市、自治區(qū)的40個(gè)城市擁
有參控股水務(wù)項(xiàng)目，水處理能力近1600萬噸/日，服務(wù)人口總數(shù)超3000萬。截至2013年
12月31日，公司總股本22億股，總資產(chǎn)243.26億元，凈資產(chǎn)98.40億元（合并報(bào)表數(shù)
據(jù)）。
（二）被評估單位概況
1．企業(yè)基本情況
名 稱：鐵嶺泓源大禹再生水有限公司（以下簡稱：“鐵嶺泓源大禹再生水”）
住 所：鐵嶺市銀州區(qū)龍山鄉(xiāng)園藝村馬蓬溝
法定代表人：鄭庭信
注冊資本：400萬元人民幣
實(shí)收資本：400萬元人民幣
公司類型： 有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資）
經(jīng)營范圍：中水利用（涉及許可證經(jīng)營的項(xiàng)目，憑許可證使用）
營業(yè)期限：二〇〇八年三月十二日至二〇五八年三月十二日
2．企業(yè)歷史沿革及簡介
鐵嶺泓源大禹再生水成立于2007年，主營業(yè)務(wù)為中水處理。2007年公司與鐵嶺華電
發(fā)電有限公司簽訂了供水合同，為電廠提供再生水。該再生水項(xiàng)目（5萬噸/日）利用鐵嶺
市污水處理廠的出水，進(jìn)行深度加工處理，滿足電廠鍋爐冷卻水條件，目前運(yùn)行良好。此
外，公司已經(jīng)取得開原污水處理廠再生水項(xiàng)目（4萬噸/日，一期為2萬噸/日）、清河區(qū)
再生水項(xiàng)目的項(xiàng)目資格（3萬噸/日，一期為1.5萬噸/日），目前相關(guān)項(xiàng)目正在建設(shè)當(dāng)中。
截止評估基準(zhǔn)日遼寧泓源大禹水務(wù)有限公司持有鐵嶺泓源大禹再生水100%股權(quán)。遼寧泓
源大禹水務(wù)有限公司成立于2006年9月14日，公司注冊資本人民幣壹億元，法定代表人
鄭庭信，公司類型為有限責(zé)任（自然人獨(dú)資），公司出資人為鄭庭信，企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照
注冊號為210100000039364號。遼寧泓源大禹水務(wù)有限公司是集設(shè)計(jì)、研發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營
管理、投融資為一體的專業(yè)化水務(wù)公司，致力于解決城市生活污水、再生水利用、水環(huán)境
污染等水環(huán)境問題。
3．公司前三年及評估基準(zhǔn)日經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營數(shù)據(jù)如下表：
財(cái)務(wù)狀況表 單位：人民幣萬元

項(xiàng)目

2010年12月31
日

2011年12月31
日

2012年12月
31日

2013年12月
31日

資產(chǎn)總計(jì)

9,188.36

10,432.95

9,679.75

9,746.53




負(fù)債總計(jì)

8,995.45

10,052.39

8,210.43

7,765.03

凈資產(chǎn)

192.91

380.56

1,469.32

1,981.50




經(jīng)營成果表
金額單位：人民幣萬元

項(xiàng)目

2010年度

2011年度

2012年度

2013年

營業(yè)收入

1,120.24

1,622.47

1,395.32

1,799.28

營業(yè)成本

832.47

1,349.20

1,077.29

1,157.32

利潤總額

65.94

2.74

462.29

627.46

凈利潤

65.94

2.05

445.16

512.18



上述2010年、2011年數(shù)據(jù)經(jīng)鐵嶺華實(shí)聯(lián)合會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)，并出具了鐵華聯(lián)會審
[2012]13號標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報(bào)告， 2012年、2013年數(shù)據(jù)已經(jīng)利安達(dá)會計(jì)師事務(wù)所（特
殊普通合伙）專項(xiàng)審計(jì)，并出具了無保留意見審計(jì)報(bào)告，審計(jì)報(bào)告號為利安達(dá)審字[2014]
第1119號。
4．主要的會計(jì)政策
財(cái)務(wù)報(bào)表以持續(xù)經(jīng)營假設(shè)為基礎(chǔ)，根據(jù)實(shí)際發(fā)生的交易和事項(xiàng)，按照財(cái)政部于2006
年2月15日頒布的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》和38項(xiàng)具體會計(jì)準(zhǔn)則、其后頒布的企業(yè)
會計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南、企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則解釋及其他相關(guān)規(guī)定編制。

主要稅種及稅率：

稅 種

計(jì)稅依據(jù)

法定稅率%

增值稅

應(yīng)稅收入

3

城市維護(hù)建設(shè)稅

應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅額

7

教育費(fèi)附加

應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅額

3

地方教育費(fèi)附加

應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅額

2

企業(yè)所得稅

應(yīng)納稅所得額

25



公司主營業(yè)務(wù)為再生水處理，屬于資源再利用，享受增值稅減免稅收政策。
（三）委托方與被評估單位關(guān)系
委托方是被評估單位的擬收購方。
（四）委托方以外的其他評估報(bào)告使用者

本次評估目的涉及的其他評估報(bào)告使用者分別為首創(chuàng)股份的上級主管單位、北京市國
資委以及國家法律法規(guī)明確的其他評估報(bào)告使用者，除此之外，本報(bào)告不得被任何其他方
使用。二、評估目的


根據(jù)北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司董事會決議（2013年第14次會議）和北京首創(chuàng)股份
有限公司第五屆董事會2013年度第十三次臨時(shí)會議決議，首創(chuàng)股份擬收購鐵嶺泓源大禹
再生水全部的股權(quán)。
本次評估目的是為首創(chuàng)股份擬收購鐵嶺泓源大禹再生水的股權(quán)的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值
參考依據(jù)。

三、評估對象和評估范圍

本次評估對象為鐵嶺泓源大禹再生水的全部股東權(quán)益。
本次評估范圍為鐵嶺泓源大禹再生水經(jīng)審計(jì)后的資產(chǎn)及負(fù)債。
鐵嶺泓源大禹再生水于評估基準(zhǔn)日經(jīng)審計(jì)后的賬面總資產(chǎn)9,746.53萬元，總負(fù)債
7,765.03萬元，凈資產(chǎn)1,981.50萬元。具體如下表：

序號

科目名稱

賬面價(jià)值（單位：萬元）

1

一、流動資產(chǎn)合計(jì)

3,039.21

2

貨幣資金

6.65

3

應(yīng)收賬款

399.69

4

預(yù)付款項(xiàng)

0.03

5

其他應(yīng)收款

2,615.41

6

存貨

17.42

7

二、非流動資產(chǎn)合計(jì)

6,707.32

8

固定資產(chǎn)

5,552.63

9

在建工程

327.70

10

工程物資

29.95

11

無形資產(chǎn)

797.05

12

三、資產(chǎn)總計(jì)

97,46.53

13

四、流動負(fù)債合計(jì)

7,086.55

14

短期借款

350.00

15

應(yīng)付賬款

246.19

16

應(yīng)交稅費(fèi)

159.76

17

應(yīng)付利息

3.17

18

其他應(yīng)付款

2,492.98

19

一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債

1,385.00

20

其他流動負(fù)債

2,449.44

21

五、非流動負(fù)債合計(jì)

678.48

22

長期借款

678.48

23

六、負(fù)債總計(jì)

7,765.03

24

七、凈資產(chǎn)

1,981.50



鐵嶺泓源大禹再生水目前正在運(yùn)行的項(xiàng)目為鐵嶺再生水項(xiàng)目，2007年公司與鐵嶺華
電發(fā)電有限公司簽訂了供水合同，為電廠提供再生水。該再生水項(xiàng)目（5萬噸/日）利用鐵


嶺泓源大禹城市污水處理有限公司的出水，進(jìn)行深度加工處理，滿足電廠鍋爐冷卻水條件，
目前運(yùn)行良好。
鐵嶺泓源大禹再生水待建的項(xiàng)目為開原再生水和清河再生水，已經(jīng)取得開原污水處理
廠再生水項(xiàng)目（4萬噸/日，一期為2萬噸/日、二期為2萬噸/日）、清河區(qū)再生水項(xiàng)
目的項(xiàng)目資格（一期為1.1萬噸/日）。開原再生水（4萬噸）已獲鐵嶺市環(huán)境保護(hù)局批復(fù)
（鐵市環(huán)審函【2010】30號）鐵嶺市發(fā)改委對于可行性報(bào)告的批復(fù)（鐵發(fā)改綜合【2010】
115號）；清河再生水（1.1萬噸）已獲鐵嶺市環(huán)境保護(hù)局批復(fù)（鐵市環(huán)審函【2010】69
號）鐵嶺市發(fā)改委對于可行性報(bào)告的批復(fù)（鐵發(fā)改綜合【2010】465號），建設(shè)工程規(guī)劃
許可證（建字211204200800004號），場外管線的項(xiàng)目選址意見書（選字2012010號），
建設(shè)用地規(guī)劃許可證（地字第211204201301號），鐵嶺市人民政府國有土地批件（鐵政
國土清（撥）字（2008）4號）。
待興建的開原再生水2萬噸，投資額2857萬元（已投資124.6萬元），設(shè)備費(fèi)150
萬元；清河再生水1.5萬噸，1359萬元（已投資203.1萬元），設(shè)備費(fèi)142萬元。其余尚
未投資部分主要為廠區(qū)至用水單位的輸水管線。
本次評估不包含資產(chǎn)負(fù)債表外資產(chǎn)。

四、價(jià)值類型及其定義

本次資產(chǎn)評估確定的價(jià)值類型為市場價(jià)值。市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自
理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)
數(shù)額。

五、評估基準(zhǔn)日

1．本項(xiàng)目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日是2013年12月31日；
2．評估基準(zhǔn)日是委托方根據(jù)本次經(jīng)濟(jì)行為的實(shí)現(xiàn)及評估目的確定的；
3．本項(xiàng)目評估的一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)或執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。

六、評估依據(jù)

(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)
1．北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司董事會決議（2013年第14次會議）；
2．北京首創(chuàng)股份有限公司第五屆董事會2013年度第十三次臨時(shí)會議決議；
3．鐵嶺泓源大禹再生水股東---遼寧泓源大禹水務(wù)有限公司的股東決定。
4．鐵嶺泓源大禹再生水股東決定；
(二)法律法規(guī)依據(jù)
1．國務(wù)院1991年第91號令頒發(fā)的《國有資產(chǎn)評估管理辦法》；
2．原國家國有資產(chǎn)管理局國資發(fā)[1992]第36號公布的《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行
細(xì)則》；


3．《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)收購管理暫行辦法》（2003年12月31日國資委、財(cái)政部第3號
令）；
4．《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》（國務(wù)院2003年5月13日第378號令）；
5．《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》（2005年9月1日國務(wù)院國資委令第12號）；
6．財(cái)政部2005年印發(fā)的《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》（財(cái)政部令第14號）；
7．《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》（2006年12月12日國
資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2006]274號）；
8．《關(guān)于企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)收購有關(guān)事項(xiàng)的通知》（2006年12月31日國資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2006]306
號）；
9．北京市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會印發(fā)的《北京市企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理
暫行辦法》（京國資發(fā)[2008]5號）；
10．2007年3月20日財(cái)政部財(cái)企[2007]48號《關(guān)于實(shí)施修訂后的企業(yè)財(cái)務(wù)通則有關(guān)
問題的通知》；
11．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（1995年1月1日施行）；
12．《中華人民共和國公司法》（2006年1月1日施行）；
13．《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》；
14．《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（自2008年1月1日起施行）；
15．國家及政府有關(guān)部門頒布的其它法律、法規(guī)、文件和規(guī)定。
（三）準(zhǔn)則依據(jù)
1．資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則；
2．資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則；
3．資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報(bào)告；
4．資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估程序；
5．資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)約定書；
6．資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——工作底稿；
7．資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備；
8．資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——不動產(chǎn)；
9．注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見；
10．資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值；
11．資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見；

12．中評協(xié)[2008]218號《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南》（2009年7月1日起施行）；


13. 《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則——獨(dú)立性》。
(四)權(quán)屬依據(jù)
1．營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗(yàn)資報(bào)告等；
2．車輛行駛證；
3．土地使用權(quán)證；
4．重要設(shè)備購買合同、發(fā)票；
5．其他產(chǎn)權(quán)證明文件。
(五)取價(jià)依據(jù)
1．中國機(jī)械工業(yè)出版社出版的《2013年中國機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊》；
2．《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》；
3．鐵嶺泓源大禹再生水有關(guān)人員對委估資產(chǎn)情況的介紹、說明；
4．評估人員收集的當(dāng)前市場價(jià)格信息資料；
5．評估人員現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查情況；
6．首創(chuàng)股份與鐵嶺泓源大禹再生水撰寫的《關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項(xiàng)的說明》；
7．國家有關(guān)部門頒布的統(tǒng)計(jì)資料和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料；
8．其它相關(guān)資料。
（六）其他參考依據(jù)
1．企業(yè)提供的評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)清查評估明細(xì)表；
2．企業(yè)提交的財(cái)務(wù)會計(jì)經(jīng)營資料、2011年度審計(jì)報(bào)告、2012年度審計(jì)報(bào)告及評估基
準(zhǔn)日的專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告；
3．國家國庫券利率、銀行貸款利率等價(jià)格資料；
4．統(tǒng)計(jì)部門資料；
5．設(shè)備詢價(jià)的相關(guān)網(wǎng)站或圖書。

七、評估方法

（一）評估方法介紹
評估企業(yè)價(jià)值通�？梢酝ㄟ^資產(chǎn)基礎(chǔ)法（也叫成本法）、市場法和收益法。
1．資產(chǎn)基礎(chǔ)法也稱成本法，是指在合理評估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定
評估對象價(jià)值的評估思路。

2．市場法是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、
證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評估對象價(jià)值的評估思路。市場法中常用的兩種方法是


參考企業(yè)比較法和并購案例比較法。
3．收益法是指通過將被評估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價(jià)值的評估
思路。收益法雖沒有直接利用現(xiàn)實(shí)市場上的參照物來說明評估對象的現(xiàn)行公平市場價(jià)值，
但它是從決定資產(chǎn)現(xiàn)行市場價(jià)值的基本依據(jù)－資產(chǎn)的預(yù)期獲利能力的角度評價(jià)資產(chǎn)，符合
對資產(chǎn)的基本定義。
（二）評估方法選擇
經(jīng)過對企業(yè)、市場及相關(guān)行業(yè)的了解和分析，我們認(rèn)為目前國內(nèi)針對再水廠項(xiàng)目公司
股權(quán)收購的市場尚未完全公開，相關(guān)股權(quán)公平交易價(jià)格較少，難于選取具有可比性的參照
物，因此不具備采用市場法進(jìn)行評估的條件。
根據(jù)我們對鐵嶺泓源大禹再生水經(jīng)營現(xiàn)狀、經(jīng)營計(jì)劃及發(fā)展規(guī)劃的了解，以及對其所
依托的相關(guān)行業(yè)、市場的研究分析，我們認(rèn)為該公司在同行業(yè)中具有競爭力，在未來時(shí)期
里具有可預(yù)期的持續(xù)經(jīng)營能力和盈利能力，具備采用收益法評估的條件。
由于被評估企業(yè)有完備的財(cái)務(wù)資料和資產(chǎn)管理資料可以利用，資產(chǎn)再取得成本的有關(guān)
數(shù)據(jù)和信息來源較廣，資產(chǎn)重置成本與資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)及收益現(xiàn)值存在著內(nèi)在聯(lián)系和替
代，因此本次評估可以采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。
通過以上分析，本次評估分別采用收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法，在比較兩種評估方法所得出
評估結(jié)論的基礎(chǔ)上，分析差異產(chǎn)生原因，最終確認(rèn)評估值。
（三）資產(chǎn)基礎(chǔ)法應(yīng)用介紹
對于有形資產(chǎn)而言，資產(chǎn)基礎(chǔ)法以賬面值為基礎(chǔ)，只要賬面值記錄準(zhǔn)確，使用資產(chǎn)基
礎(chǔ)法進(jìn)行評估相對容易準(zhǔn)確，由于資產(chǎn)基礎(chǔ)法是以資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，從資產(chǎn)成本的角度
出發(fā)，以各單項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的市場價(jià)值（或其他價(jià)值類型）替代其歷史成本，并在各單項(xiàng)
資產(chǎn)評估值加和的基礎(chǔ)上扣減負(fù)債評估值，從而得到企業(yè)凈資產(chǎn)的價(jià)值。
綜上所述，本次對鐵嶺泓源大禹再生水的股東權(quán)益價(jià)值采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估，并形成
最終的評估結(jié)論。
各單項(xiàng)資產(chǎn)具體評估過程及評估方法說明如下：
1．流動資產(chǎn)的評估
（1）貨幣資金的評估
鐵嶺泓源大禹再生水的貨幣資金為銀行存款。

現(xiàn)金是指存放在財(cái)務(wù)部的庫存人民幣現(xiàn)金。評估中，在核對賬賬、賬表一致的基礎(chǔ)上，
對企業(yè)的現(xiàn)金進(jìn)行了盤點(diǎn)，并倒推至評估基準(zhǔn)日，確認(rèn)賬實(shí)相符后，以評估基準(zhǔn)日的賬面


值確定評估值。
銀行存款是指企業(yè)存在銀行的人民幣存款。評估中在對企業(yè)銀行存款賬賬、賬表核對
一致的基礎(chǔ)上，我們審核了企業(yè)提供的銀行對賬單和銀行存款余額調(diào)節(jié)表，通過向銀行詢
證，對銀行未達(dá)賬項(xiàng)發(fā)生的原因、經(jīng)濟(jì)內(nèi)容等進(jìn)行分析核實(shí)，確認(rèn)無影響凈資產(chǎn)的重大因
素后，以賬面值確定評估值。
（2）債權(quán)性資產(chǎn)的評估
鐵嶺泓源大禹再生水的債權(quán)性資產(chǎn)包括應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款和其他應(yīng)收款。評估中在
核對賬賬、賬表、清單一致的基礎(chǔ)上，對其款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)間、具體內(nèi)容、形成原因及債務(wù)
人的情況進(jìn)行了解分析，對大額債權(quán)進(jìn)行了函證，同時(shí)評估人員采用了審核財(cái)務(wù)賬簿及抽
查原始憑證等替代程序，經(jīng)分析核實(shí)后，根據(jù)應(yīng)收款項(xiàng)可能收回的數(shù)額確定評估值。
（3）存貨的評估
存貨僅包括原材料。評估人員根據(jù)企業(yè)提供的存貨明細(xì)清單，核實(shí)有關(guān)購置發(fā)票和會
計(jì)憑證，了解了存貨的保管、內(nèi)部控制制度和成本核算制度，并對其進(jìn)行了重點(diǎn)抽樣盤點(diǎn)。
對主要存貨采用核實(shí)評估基準(zhǔn)日最近不含稅市場價(jià)格與企業(yè)賬面價(jià)值進(jìn)行核對分析，以核
實(shí)分析后計(jì)算結(jié)果確認(rèn)最終評估值。
2．房屋建筑物的評估
對本次委估資產(chǎn)，采用成本法評估。本次評估將建（構(gòu)）筑物按結(jié)構(gòu)特征分類，主要
分為框架結(jié)構(gòu)、混凝土結(jié)構(gòu)。選取有代表性的建筑物、構(gòu)筑物作為典型案例，對典型案例
的評估，運(yùn)用典型工程概預(yù)算調(diào)整法，以該案例預(yù)決算資料的工程量為依據(jù)，按現(xiàn)行定額
標(biāo)準(zhǔn)，求取直接費(fèi)，沒有預(yù)決算資料的根據(jù)施工圖計(jì)算工程量。然后根據(jù)規(guī)定的取費(fèi)程序
計(jì)算其建安工程總價(jià)，再加上前期費(fèi)和其它費(fèi)用、資金成本，確定重置全價(jià)。
重置全價(jià)=建筑安裝工程總造價(jià) + 前期費(fèi)及其它費(fèi)用 + 資金成本
其它建筑物和構(gòu)筑物以典型案例重置單價(jià)為基礎(chǔ)，將各建筑物與典型案例重置單價(jià)進(jìn)
行比較，并參考原概算價(jià)格及建筑估價(jià)指標(biāo)得出各自的重置價(jià)格。
成新率采用年限法與打分法綜合確定建筑物成新率。
評估值=重置全價(jià)×成新率
3．機(jī)器設(shè)備的評估
根據(jù)本次評估的特定目的及被評估設(shè)備的特點(diǎn)，確定以重置成本為本次資產(chǎn)評估的計(jì)
價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，主要采用重置成本法確定委估設(shè)備的市場價(jià)值。

機(jī)器設(shè)備評估的重置成本法是通過估算全新機(jī)器設(shè)備的重置價(jià)值，然后扣減實(shí)體性貶


值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，或在確定綜合成新率的基礎(chǔ)上，確定機(jī)器設(shè)備評估價(jià)值的
方法。本次評估采用的基本計(jì)算公式為：
評估價(jià)值＝重置價(jià)值×成新率
4．無形資產(chǎn)的評估
本次的無形資產(chǎn)為土地使用權(quán)。
土地估價(jià)選用的估價(jià)方法應(yīng)符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定和運(yùn)用的條件，并與估
價(jià)目的相匹配。本評估中運(yùn)用的估價(jià)方法是按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定，根據(jù)當(dāng)?shù)?br /> 地產(chǎn)市場的發(fā)育狀況，并結(jié)合估價(jià)對象的具體特點(diǎn)及特定的估價(jià)目的等條件來選擇的。通
常的估價(jià)方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。
經(jīng)過評估人員的實(shí)地勘察及分析論證，本次評估采用市場比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)
行評估。
（一）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)土地定級估價(jià)成果，通過實(shí)地勘察、調(diào)查、收
集得到的估價(jià)對象各宗地的區(qū)域因素和個(gè)別因素條件，根據(jù)因素條件優(yōu)劣確定各因素修
正系數(shù)，求出估價(jià)對象的宗地地價(jià)，其計(jì)算公式為：
P＝P′×(1＋ΣK)×使用年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×土地開發(fā)程度修正系數(shù)
ΣK＝K1＋K2＋……＋Kn
式中：P――估價(jià)土地價(jià)格
P′――土地所在區(qū)域所屬級別的基準(zhǔn)地價(jià)
ΣK――影響土地價(jià)格的區(qū)域因素及個(gè)別因素之和
K1＋K2＋……Kn――分別為土地在各個(gè)因素條件下的修正系數(shù)
（二）市場比較法，是根據(jù)市場中的替代原理，將估價(jià)對象與具有替代性的，且在估
價(jià)期日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此
估算估價(jià)對象客觀合理價(jià)格的方法。
公式：V＝VB×A×B×C×D
其中：
V——估價(jià)宗地價(jià)格;
VB——比較實(shí)例價(jià)格;
A——估價(jià)對象交易情況指數(shù)/比較實(shí)例交易情況指數(shù);
B——估價(jià)對象估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例交易期日地價(jià)指數(shù);


C——估價(jià)對象區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例區(qū)域因素條件指數(shù);
D——估價(jià)對象個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù)。
5．負(fù)債的評估
負(fù)債包括應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款及應(yīng)付利息、應(yīng)交稅費(fèi)、短期借款、一年內(nèi)到期的非
流動負(fù)債、其他非流動負(fù)債和長期借款。
對于應(yīng)付款帳、其他應(yīng)付款，評估中在核對賬賬、賬表、清單一致的基礎(chǔ)上，根據(jù)賬
務(wù)審核資料等相關(guān)資料，進(jìn)行了解分析，對大額款項(xiàng)進(jìn)行了函證，以核實(shí)后的賬面值或根
據(jù)其實(shí)際應(yīng)承擔(dān)的負(fù)債確定評估值。
對于應(yīng)付利息，評估人員取得了相應(yīng)的借款合同，查看了對利息的相關(guān)規(guī)定，并取得
了利息計(jì)提明細(xì)及相關(guān)憑證，按照核實(shí)后的賬面值給定評估值。
對于應(yīng)交稅費(fèi)，評估人員首先了解鐵嶺泓源大禹再生水適用的稅種及稅率，調(diào)查是否
享有稅收優(yōu)惠政策；其次，評估人員查閱了明細(xì)賬、納稅申報(bào)表及期后實(shí)際繳納稅款的完
稅憑證，按照核實(shí)后的賬面值給定評估值。
對于短期借款、一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債、長期借款，均為向銀行借款的款項(xiàng)，評估
人員對貸款合同、賬務(wù)處理等相關(guān)資料進(jìn)行查閱，按照核實(shí)后的賬面值給定評估值。
對于其他流動負(fù)債為政府的補(bǔ)貼收入，評估人員查閱了政府批文、財(cái)務(wù)處理記錄，按
照核實(shí)后的賬面值給定評估值。

八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況

中威正信評估公司接受評估委托后，立即組成資產(chǎn)評估組制定評估計(jì)劃，正式進(jìn)入現(xiàn)
場，開展評估工作。我們根據(jù)國家有關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)評估的規(guī)定和會計(jì)核算的一般規(guī)則，
對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了評估，具體步驟如下：
（一）聽取有關(guān)人員介紹委估資產(chǎn)的基本情況，明確評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)；
（二）與首創(chuàng)股份簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；
（三）編制評估計(jì)劃，組織評估人員，指導(dǎo)被評估單位清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備評估資料；
（四）對委估資產(chǎn)清單、相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明資料、會計(jì)記錄及相關(guān)資料進(jìn)行分析、核實(shí)，
確定評估范圍及對象；
（五）對本次評估范圍內(nèi)資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，并核實(shí)、分析，對實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地抽
查盤點(diǎn)；
（六）根據(jù)評估目的及委估資產(chǎn)所具備的條件，確定評估方法；
（七）進(jìn)行市場調(diào)查，收集相關(guān)資料，對各類資產(chǎn)及負(fù)債進(jìn)行評定估算；


（八）核定修正評估值，編制填寫有關(guān)評估表格；
（九）收集、分析、預(yù)測未來收益相關(guān)資料；
（十）歸納整理評估資料，撰寫各項(xiàng)評估技術(shù)說明及資產(chǎn)評估報(bào)告；
（十一）對評估結(jié)論進(jìn)行分析、復(fù)核、簽發(fā)資產(chǎn)評估報(bào)告；
（十二）整理裝訂評估工作底稿并歸檔。

九、評估假設(shè)

（一）公開市場假設(shè)
公開市場假設(shè)是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場的條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種
影響的一種假定說明或限定。公開市場是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件，是一個(gè)有自愿的
買者和賣者的競爭性市場，在這個(gè)市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足
夠市場信息的機(jī)會和時(shí)間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的而非強(qiáng)制的或不受
限制的條件下進(jìn)行的。
（二）資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)
該假設(shè)首先設(shè)定被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的資產(chǎn)和備用的資產(chǎn)；
其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。持續(xù)使用假
設(shè)既說明了被評估資產(chǎn)所面臨的市場條件或市場環(huán)境，同時(shí)又著重說明了資產(chǎn)的存續(xù)狀
態(tài)。
（三）企業(yè)有限持續(xù)經(jīng)營假設(shè)
是將企業(yè)整體資產(chǎn)作為評估對象而作出的評估假定。即企業(yè)作為經(jīng)營主體，在所處的
外部環(huán)境下，按照經(jīng)營目標(biāo)，持續(xù)經(jīng)營下去。企業(yè)經(jīng)營者負(fù)責(zé)并有能力擔(dān)當(dāng)責(zé)任；企業(yè)合
法經(jīng)營，并能夠獲取適當(dāng)利潤，以維持持續(xù)經(jīng)營能力。
（四）一般假設(shè)
1．國家對被評估單位所處行業(yè)的有關(guān)法律法規(guī)和政策在預(yù)期無重大變化；
2．社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境及經(jīng)濟(jì)發(fā)展除社會公眾已知變化外，在預(yù)期無其他重大變化；
3．國家現(xiàn)行銀行信貸利率、外匯匯率的變動能保持在合理范圍內(nèi)；
4．國家目前的稅收制度除社會公眾已知變化外，無其他重大變化；
5．無其他人力不可抗拒及不可預(yù)測因素的重大不利影響；
6．被評估單位公司會計(jì)政策與核算方法基準(zhǔn)日后無重大變化；
7．本次評估測算各項(xiàng)參數(shù)取值均未考慮通貨膨脹因素，價(jià)格均為不變價(jià)。
（五）特別假設(shè)


1．對于本次評估報(bào)告中被評估資產(chǎn)的法律描述或法律事項(xiàng)（包括其權(quán)屬或負(fù)擔(dān)性限
制），按準(zhǔn)則要求進(jìn)行一般性的調(diào)查。除在工作報(bào)告中已有揭示以外，假定評估過程中所
評資產(chǎn)的權(quán)屬為良好的和可在市場上進(jìn)行交易的；同時(shí)也不涉及任何留置權(quán)、地役權(quán)，沒
有受侵犯或無其他負(fù)擔(dān)性限制的。
2．對于本評估報(bào)告中全部或部分價(jià)值評估結(jié)論所依據(jù)而由委托方及其他各方提供的
信息資料，只是按照評估程序進(jìn)行了獨(dú)立審查。但對這些信息資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性不做
任何保證。
3．對于本評估報(bào)告中價(jià)值估算所依據(jù)的資產(chǎn)使用方所需由有關(guān)地方、國家政府機(jī)構(gòu)、
私人組織或團(tuán)體簽發(fā)的一切執(zhí)照、使用許可證、同意函或其他法律或行政性授權(quán)文件假定
已經(jīng)或可以隨時(shí)獲得或更新。
4．我們對價(jià)值的估算是根據(jù)評估基準(zhǔn)日本地貨幣購買力作出的。
5．假設(shè)鐵嶺泓源大禹再生水所開發(fā)項(xiàng)目是遵守所有相關(guān)法律條款和有關(guān)上級主管機(jī)
構(gòu)在其他法規(guī)、規(guī)劃或工程方面的規(guī)定的。
6．本評估報(bào)告中的估算是在假定所有重要的及潛在的可能影響價(jià)值分析的因素都已
在我們與被評估單位之間充分揭示的前提下做出的。
7．鐵嶺泓源大禹再生水目前使用的入水是從鐵嶺泓源大禹城市污水處理有限公司的
出水直接引入，未花費(fèi)成本，本次評估假定在企業(yè)持續(xù)經(jīng)營期內(nèi)污水無成本引入。
8．本次收益法評估假定即將興建的開原再生水、清河再生水如期完工，如期供水，
開原再生水、清河再生水與客戶簽訂的合同如期執(zhí)行。
9．假設(shè)2014年7月以后鐵嶺泓源大禹再生水的進(jìn)水達(dá)到一級A排放標(biāo)準(zhǔn)。
10．本次評估報(bào)告中收益法采用的有限期年限，再生水處在污水下游，每個(gè)再生水的
收益年限與其上游的污水特許經(jīng)營年限一致。

十、評估結(jié)論

（一）資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)論
采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，在持續(xù)經(jīng)營前提下，鐵嶺泓源大禹再生水截至評估基準(zhǔn)日2013年
12月31日總資產(chǎn)賬面價(jià)值為9,746.53萬元，評估價(jià)值為10,291.68萬元，增值額為545.15
萬元，增值率為5.59%；總負(fù)債賬面價(jià)值為7,765.03萬元，評估價(jià)值為7,765.03萬元，評
估值無增減；凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為1,981.50萬元，評估價(jià)值為2,526.65萬元，增值額為545.15
萬元，增值率27.51%。評估結(jié)果詳見下表：
評估結(jié)果匯總表


金額單位：人民幣萬元

項(xiàng)目

賬面價(jià)值

評估價(jià)值

增減值

增值率
％

A

B

C=B-A

D=C/A×100%

流動資產(chǎn)

3,039.21

3,039.21

-

-

非流動資產(chǎn)

6,707.32

7,252.47

545.15

8.13

其中：固定資產(chǎn)

5,552.63

6,116.75

564.12

10.16

在建工程

327.70

327.70

-

-

工程物資

29.95

29.95

-

-

無形資產(chǎn)

797.05

778.07

-18.98

-2.38

資產(chǎn)總計(jì)

9,746.53

10,291.68

545.15

5.59

流動負(fù)債

7,086.55

7,086.55

-

-

非流動負(fù)債

678.48

678.48

-

-

負(fù)債合計(jì)

7,765.03

7,765.03

-

-

凈資產(chǎn)（所有者權(quán)
益）

1,981.50

2,526.65

545.15

27.51




資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)論詳細(xì)情況見資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估明細(xì)表。
（二）收益法評估結(jié)論
收益法評估后的鐵嶺泓源大禹再生水全部股東權(quán)益價(jià)值為15,284.00萬元，增值額為
13,302.50萬元，增值率為671.33%。
（三）評估結(jié)論的確定
兩種方法評估結(jié)果差異的主要原因是：兩種評估方法考慮的角度不同，資產(chǎn)基礎(chǔ)法是
從資產(chǎn)的再取得途徑考慮的，反映的是企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)的重置價(jià)值。收益法是從企業(yè)的未來
獲利能力角度考慮的，反映了企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)的綜合獲利能力。 從再生水的行業(yè)特點(diǎn)來看，
再生水是投資較少收益期較長，收益法更能體現(xiàn)鐵嶺泓源大禹再生水的價(jià)值。
因此本次評估我們以收益法的評估結(jié)論為最終評估結(jié)論，即鐵嶺泓源大禹再生水全部
股東權(quán)益在2013年12月31日所表現(xiàn)的市場價(jià)值為15,284.00萬元。

十一、特別事項(xiàng)說明

（一）在執(zhí)行本評估項(xiàng)目過程中，我們對委托方和相關(guān)當(dāng)事方提供的評估對象法律權(quán)
屬資料和資料來源進(jìn)行了必要的查驗(yàn)，但對評估對象的法律權(quán)屬我們不發(fā)表意見，也不作
確認(rèn)和保證。本報(bào)告所依據(jù)的權(quán)屬資料之真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性由委托方和相關(guān)當(dāng)事方
負(fù)責(zé)。


（二）提請?jiān)u估報(bào)告使用者關(guān)注這些事項(xiàng)對于評估結(jié)論的影響，合理使用評估結(jié)論：
1．委估房屋建筑物總建筑面積2,830.63平方米，房產(chǎn)證正在辦理過程中。依據(jù)已取
得的資料，未發(fā)現(xiàn)委估房屋建筑物存在抵、質(zhì)押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置。
2．被評估單位土地所有權(quán)屬國家所有，土地使用權(quán)人為鐵嶺泓源大禹再生水，該鐵
嶺泓源大禹再生水以出讓的方式取得估價(jià)對象的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)期限至2059年
6月29日，宗地用途為工業(yè)用地。該宗地已抵押給鐵嶺市商業(yè)銀行股份有限公司廣信支
行，抵押期限至2014年4月29日。2008年3月公司與遼寧華電鐵嶺發(fā)電有限公司簽訂
了供水合同，為電廠提供再生水，合同期限至2023年11月30日。鐵嶺泓源大禹再生水
以該收費(fèi)權(quán)為質(zhì)押向鐵嶺市商業(yè)銀行股份有限公司廣信支行的取得2500萬長期借款。
以上述兩項(xiàng)資產(chǎn)取得的質(zhì)押借款截至2013年12月31日余額1385萬元。
3．鐵嶺泓源大禹再生水使用的污水是從鐵嶺泓源大禹城市污水處理有限公司直接引
入的，鐵嶺泓源大禹城市污水處理有限公司目前與政府簽訂特許經(jīng)營合同， 特許經(jīng)營為
30年，分6期簽訂，最晚期限到2045年1月。目前鐵嶺泓源大禹再生水使用的污水未花
費(fèi)成本，考慮到目前全國范圍內(nèi)尚未對使用污水收取費(fèi)用，同時(shí)考慮到國家對再生水利用
的鼓勵、扶持，本次采用收益法評估時(shí)未考慮鐵嶺泓源大禹再生水使用的污水的使用成本。
4．鐵嶺泓源大禹再生水將來要投資興建的開原再生水、清河再生水選址在開原污水
廠和清河污水廠場內(nèi)，開原污水廠和清河污水廠的土地屬于鐵嶺市政府，對于開原再生水、
清河再生水土地的將來是以劃撥還是出讓的方式取得，目前沒有明確說法，不同的取得方
式獲取成本存在差異，本次收益法評估未考慮將來開原再生廠和清河再生水廠的土地支付
成本。
（三）重大期后事項(xiàng)
自評估基準(zhǔn)日至評估報(bào)告日，依據(jù)委托方及被評估單位提供的資料和評估人員現(xiàn)場勘
察情況，評估人員未發(fā)現(xiàn)鐵嶺泓源大禹再生水有重大期后事項(xiàng)發(fā)生；
評估基準(zhǔn)日后有效期內(nèi)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)
整；
評估基準(zhǔn)日后有效期內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生重大變化，并對資產(chǎn)評估價(jià)格已產(chǎn)生了嚴(yán)重
影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評估價(jià)值；
評估基準(zhǔn)日期后發(fā)生重大事項(xiàng)，不得直接使用本評估報(bào)告。
（四）評估結(jié)論系根據(jù)上述假設(shè)、依據(jù)、前提、方法、程序得出的，只有在上述假設(shè)、
依據(jù)、前提存在的條件下成立；評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。


（五）上述評估結(jié)論是本評估機(jī)構(gòu)出具的，受本機(jī)構(gòu)評估人員的執(zhí)業(yè)水平和能力的影
響。
（六）本次評估未考慮股權(quán)流動性和控股權(quán)溢價(jià)對評估對象價(jià)值的影響。
以上特別事項(xiàng)，提請報(bào)告使用者予以關(guān)注。

十二、評估報(bào)告使用限制說明

（一）本評估報(bào)告只能用于報(bào)告中載明的評估目的和用途。
本次評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下，在假設(shè)委估企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提
下，根據(jù)公開市場的原則確定現(xiàn)行公允市價(jià)，沒有考慮特殊的交易方可能追加或減少付出
的價(jià)格等對評估價(jià)格的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它
不可抗力對資產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營的原則等其它情況發(fā)
生變化時(shí)，評估結(jié)果一般會失效。
（二）本評估報(bào)告只能由報(bào)告載明的評估報(bào)告使用者使用。
（三）評估報(bào)告的全部或者部分內(nèi)容被摘抄、引用或者披露于公開媒體，需評估機(jī)構(gòu)
審閱相關(guān)內(nèi)容并書面許可，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。
（四）評估結(jié)論的使用有效期
根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，本評估報(bào)告評估結(jié)論使用的有效期限為1年，自評估基準(zhǔn)日
2013年12月31日起，至2014年12月30日止。只有當(dāng)評估基準(zhǔn)日與經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日相
距不超過一年時(shí)，才可以使用本評估報(bào)告。
（五）本評估項(xiàng)目涉及國有資產(chǎn)，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，只有履行國有資產(chǎn)評估備案（或核
準(zhǔn)）手續(xù)后，方可使用本評估報(bào)告。
（六）本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容由中威正信（北京）資產(chǎn)評估有限公司負(fù)責(zé)解釋。

十三、評估報(bào)告日

本評估項(xiàng)目的報(bào)告日為2014年4月30日。




D:\公司文件\工作文件\1.日常工作文件\2014.12.15_第六屆董事會2014年度第一次臨時(shí)會議（現(xiàn)場表決，選董事長等人選，新鄉(xiāng)股權(quán)、銅陵投資）\公告-----------\臨2014-086之附件及報(bào)備----做審計(jì)評估報(bào)告-----\圖片\評估報(bào)告圖片\再生水00002.jpg