【解密】錫恩中國(guó)城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)戰(zhàn)略總裁班
主題：中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律、問(wèn)題、房企落地城鎮(zhèn)化方案
中國(guó)城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)總裁班近期安排：5月24-26北京開(kāi)班
新型城鎮(zhèn)化是國(guó)家戰(zhàn)略：各地典型模式
城鎮(zhèn)化天津模式——宅基地?fù)Q房
東麗區(qū)通過(guò)宅基地置換、城中村改造等方式對(duì)土地進(jìn)行集約利用，突破瓶頸，加快城市功能集聚，隨著有序撤村城市化途徑不斷完善，東麗區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)也不斷提速。
成都模式——
成都是典型的大城市帶大郊區(qū)的發(fā)展模式。其主要做法是對(duì)土地確權(quán)頒證，建立農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，設(shè)立建設(shè)用地增減指標(biāo)掛鉤機(jī)制。以發(fā)展較好的區(qū)域作為起步點(diǎn)，確立優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，形成以市場(chǎng)為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)集群。另外再配以農(nóng)民的公共服務(wù)和社會(huì)保障，提高農(nóng)民的生活水平。
結(jié)論：無(wú)論哪種模式，都是以“解決農(nóng)民的就業(yè)和提高農(nóng)民的收入為核心”，使農(nóng)民在生活質(zhì)量（城市居民待遇）這個(gè)本質(zhì)上成為城鎮(zhèn)居民！
李克強(qiáng)：人的城鎮(zhèn)化的核心：
城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律：城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律，未來(lái)10-20年，中國(guó)城鎮(zhèn)化仍將處于快速發(fā)展階段
中國(guó)城鎮(zhèn)化過(guò)程中問(wèn)題
一：盲目造城運(yùn)動(dòng)致城鎮(zhèn)化效率低下
各地在大張旗鼓進(jìn)行城鎮(zhèn)化同時(shí)面臨的一個(gè)頗為尷尬的現(xiàn)實(shí)是，眾多縣級(jí)市要建超高層寫(xiě)字樓、大搞“城市綜合體”。另有一些城市以加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程為幌子，以建設(shè)工業(yè)園區(qū)為名，以獲取土地出讓收入及相關(guān)稅費(fèi)為目的，大搞擴(kuò)城、造城運(yùn)動(dòng)，造成全國(guó)各地相繼出現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象。
少地方采取“攤大餅”的方式推進(jìn)城市化，把各種產(chǎn)業(yè)都堆在大城市里面，搞“造城運(yùn)動(dòng)”。結(jié)果不論城市建設(shè)還是城市運(yùn)營(yíng)，都效率低下，使城市化和工業(yè)化受到了成本過(guò)高的阻礙。
中國(guó)城鎮(zhèn)化過(guò)程中問(wèn)題二：戶籍制度讓1.6億農(nóng)民工被城鎮(zhèn)化
如果按戶籍來(lái)算，人口城鎮(zhèn)化率只有35%左右，遠(yuǎn)低于世界52%的平均水平。”農(nóng)業(yè)部新聞發(fā)言人畢美家表示，中國(guó)51.3%的城鎮(zhèn)化率，是按城鎮(zhèn)常住人口統(tǒng)計(jì)的，其中還包括1.6億的農(nóng)民工群體。中國(guó)社科院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國(guó)英表示，戶籍改革之所以難以推行，就是因?yàn)槌抢锏母＠咛嗔恕?/p>
中國(guó)城鎮(zhèn)化過(guò)程中的問(wèn)題三：農(nóng)民土地物權(quán)基本形同虛設(shè)
過(guò)去三十年農(nóng)民土地權(quán)利弱化；地方政府(市縣一級(jí))過(guò)度依賴土地出讓收入及與土地相關(guān)的融資；城市面積迅速擴(kuò)張和城市土地使用效率的低下，和與此相關(guān)的耕地占用和流失；土地法律框架不完整。
中國(guó)城鎮(zhèn)化過(guò)程中的問(wèn)題四：大城市病日益突出
“城市病”問(wèn)題日益突出。一些城市空間無(wú)序開(kāi)發(fā)、人口過(guò)度集聚，交通擁堵問(wèn)題嚴(yán)重，食品藥品等公共安全事件頻發(fā)，大氣、水、土壤等環(huán)境污染加劇，城中村和城鄉(xiāng)接合部等外來(lái)人口聚集區(qū)人居環(huán)境較差。
中國(guó)城鎮(zhèn)化過(guò)程中的問(wèn)題——鴻溝五：體制機(jī)制不夠健全
體制機(jī)制不健全�，F(xiàn)行戶籍管理、土地管理、社會(huì)保障、財(cái)稅金融、行政管理等制度，在一定程度上固化了已經(jīng)形成的城鄉(xiāng)利益失衡格局，制約了農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化和城鄉(xiāng)發(fā)展一體化。
結(jié)論：城鎮(zhèn)化是國(guó)家戰(zhàn)略中國(guó)城鎮(zhèn)化有巨大的潛力目前的城鎮(zhèn)化存在著許多問(wèn)題
如何衡量一個(gè)城鎮(zhèn)化項(xiàng)目？四位一體
政府在這個(gè)里面如何實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入，實(shí)現(xiàn)他的持續(xù)發(fā)展；第三，農(nóng)民：如何獲得更大的收益反過(guò)來(lái)變成消費(fèi)者。
中國(guó)城鎮(zhèn)化出路
錫恩獨(dú)家研究1MS城鄉(xiāng)一體化落地模型
１-- 指的是某種消費(fèi)需求的軟件形式，即消費(fèi)文化。
消費(fèi)的軟件形式是文化，把消費(fèi)上升到文化，這是對(duì)消費(fèi)內(nèi)涵最深入的理解與把握，同時(shí)也是項(xiàng)目衍生價(jià)值的形成過(guò)程。
Ｍ（Materials）-- 指的是消費(fèi)需求的硬件形式，這就是我們常講的項(xiàng)目建造。
在這里，Ｍ的建造并非“拍腦袋”而成，而是有著嚴(yán)格的設(shè)計(jì)邏輯，那就是受前后兩大要素的制約：
第一，消費(fèi)文化1的制約。
第二，服務(wù)傳播體系Ｓ的制約。
Ｓ(Service)--指的是對(duì)消費(fèi)過(guò)程的服務(wù)與傳播。
這是消費(fèi)品的邏輯， 消費(fèi)品的價(jià)值在于品牌，而不在于功能。城鎮(zhèn)化項(xiàng)目作為一種“不動(dòng)產(chǎn)”設(shè)施，其無(wú)法移動(dòng)的特征注定了其衍生價(jià)值的體現(xiàn)方式，那就是要通過(guò)口碑傳播。
